През последните 6 месеца се създава впечатление, че се увеличават отпусканите банкови кредити за закупуване на жилище. Всъщност банките използват всяка възможност за да откажат и дават пари само на най-сигурните и по възможност стари клиенти, твърдят кредитни консултанти. В резултат на силно рестриктивната политика на финансовите институции средният размер на отпусканите заеми почти не се е увеличил, като според официално изнесени данни се доближава до 30 000 евро. За разлика от размера, хората, които се добират до кредит, силно намаляват, като за последните 3 месеца са едва 16 процента от всички кредитоискатели, твърдят от КредитЦентър.
За самия август се отчита по-голям обем отпуснати кредити въпреки традиционното мъртвило в сделките с имоти. По-големият обем отпуснати ипотечни кредити до голяма степен е изкуствено генериран и се дължи на удължения срок за усвояване, който през 2010 година се движи между 2 и 3 месеца. Като основни грешки от страна на кредитоискателите се отчита надценяването на възможностите, като се избира по-голям и по-скъп имот от този, за който може да се плаща. Други пък очакват по-голям процент финансиране от този, който банката счита за приемлив да отпусне.
Търговските банки от своя страна също са заложили редица капани и формални препятствия, които малцина могат да преодолеят, независимо че имат средства да плащат.
Кредитните карти
Най-банални и несъстоятелни продължават да бъдат отказите на банките, базирани на факта, че кредитоискателя има една или повече кредитни карти със значителен лимит. Независимо че картата може да не е използвана докрай, както е и масовата практика, банката включва целия лимит като задължение на кандидата за кредит. Когато преценява възможностите за плащане на искания кредит, банката слага по 5% на месец върху общия лимит по кредитните карти, като предполагаемо за плащане. Често поради тази причина хората не получават искания кредит или са принудени да закриват карти. По правило вноската за кредита не може да надвишава 60% от разполагаемия доход. Именно хипотетичните вноски по кредитните карти намаляват чувствително този разполагаем доход.
Без трудов договор
Има търговски банки, които признават само доходи от трудов договор и на базата на тях определят разполагаемия доход на кандидата за заем. Не се приемат никакви доказателства включително данъчни декларации, удостоверения от НАП, а даже и фактът, че извънтрудовите доходи може да минават регулярно именно през същата банка, пред която се кандидатства за заем. В този случай е абсолютно безсмислено да се кандидатства. Не помага и никакво шмекеруване, защото банките имат пряк достъп до осигурителните досиета на кредитоискателите, а и до копията на трудовите им договори.
Разминаване с оценката
Мине ли се през одобряване на дохода, следващият проблем е стиковане на вижданията на кандидата за жилище и банката по отношение на пазарната цена на имота, който ще бъде закупен. Обикновено има сериозно разминаване и то може предварително да бъде уточнено от кредитоискателя, като плати 100 лева за оценка на лицензиран оценител, който се ползва от съответната банка. Така ще си спести време. Най-често банките свалят с около 25 процента надолу реалната цена на жилището, като по този начин се презастраховат срещу евентуален срив на пазара на имоти и по-конкретно - за дадения сегмент. Естествено, колкото жилището е в по-добра локация, толкова по-близки ще бъдат вижданията на банка и клиент за цената и процента, който ще бъде отпуснат. Точно този процент също е проблем, защото от него зависи и кашът за самоучастие на кредитоискателя. Банките все по-рядко дават над 70-75 процента от цената на жилището по оценка на собствения си оценител. Като сложим занижението в оценката, се оказва, че кредитополучателят обикновено трябва да е готов с парите за поне една трета от жилището. Ако няма такъв голям кеш, то сделката пропада.
Предварителното одобрение
Сред основните капани на банките е и моментът за избор на жилище. Все повече се налага мнението, че кредитополучателите не трябва да сключват предварителен договор за покупко-продажба на имота и едва тогава стартират търсенето на кредит. Според новоутвърдената практика процедурата започва от предварителното одобрение и едва след това купувачите избират имот и стартират реалните стъпки към получаване на финансирането. Това обаче е абсолютно безсмислено, защото банките се опитват да налагат стереотипи, от които трудно може да се избяга. Ако човек иска да купи малко по-хубаво жилище, то се оказва, че е безсмислено да го търси след като банката вече го е вкарала в профила на хората с малки възможности. Старият подход дава по-добри възможности, защото е възможно кредитният инспектор да се повлияе и от факта, че се ипотекира значително по-добро жилище, а и кредитоискателят е мотивиран да докаже и намери допълнителни доходи, за да закупи имота.

Лихвите падат, но само за промоции

Лихвите по ипотечните заеми падат, но това не топли никого, защото остават на нива доста непосилни за хората и поне 2 пъти по-високи от стандартните за Европейския съюз.
Все пак очакванията на експертите от КредитЦентър са и интересът, и отпуснатите кредити да растат през предстоящите месеци, допълнително стимулирани от есенните промоции на банките. В рамките на специалните предложения лихвите по ипотечните заеми паднаха до около 7-7,5% за кредити в евро и под 9% за тези в лева. Атрактивните предложения за нови клиенти е възможно в дългосрочен план да повдигнат въпроса и за рефинансирането и предоговарянето на старите задължения.
"Нагласите на потребителите са точно на другия полюс", коментира Тихомир Тошев, изпълнителен директор на Кредит Център. "Все по-често те изразяват оптимизма си, като настояват кредитът, който избират, да е за кратък срок, с минимално оскъпяване и без такса за предсрочно погасяване. Те отново вярват, че доходите им ще нарастват и ще могат да върнат сумата на банката по-бързо."
Според последни данни на Българска народна банка през юли 2010 г. средният лихвен процент по кредитите за потребление в левове спада в сравнение с юли 2009 г. с 1,55 процентни пункта до 12,60%, по жилищните кредити в левове - с 1,11 пр.п. до 9,41%, по жилищните кредити в евро - с 0,31 пр.п. до 8,43%, и по другите кредити в левове - с 0,46 пр.п. до 11,44%. През юли 2010 г. в сравнение с юни тази година средният лихвен процент по кредитите за потребление в левове намалява с 0,07 пр.п., по жилищните кредити в евро - с 0,08 пр.п., а по другите кредити в левове - с 0,53 пр.п. Странното е, че същият показател при жилищните кредити в левове се повишава с 0,33 процентни пункта. Годишният процент на разходите (ГПР) по кредитите за потребление в левове през юли 2010 г. е 14,24%. Спрямо юли 2009 г. той се понижава с близо 1 процентен пункт. Годишният процент на разходите по жилищните кредити в левове в сравнение със същия месец на 2009 г. намалява с 1,23 пр.п. до 10,20%, а по жилищните кредити в евро - с 0,09 пр.п. до 9,37%. През юли 2010 г. в сравнение с юни 2010 г. годишният процент на разходите по кредитите за потребление в левове се увеличава с 0,01 пр.п., а по жилищните кредити в левове и в евро - съответно с 0,25 и 0,02 пр.п.