Поскъпването на ипотечното кредитиране в редица европейски страни се дължи на съвкупното действие на разнородни фактори, водещи в крайна сметка до ускорено обезценяване на имотите и икономическа стагнация.
Банките в проблемните европейски страни продължават настъпателно да увеличават лихвите по ипотечните заеми. Това оскъпява придобиването на жилище и повишава сумите за обслужване на ипотеки от гражданите. При това във време, когато

икономиките в затруднение отчаяно се нуждаят от повишаване на потребителското търсене

При положение че потреблението е около две трети от размера на БВП в европейските страни, тази тенденция предполага нова вълна от икономическа стагнация на континента.
Банките в Италия, Испания и Португалия през миналата година увеличиха лихвите по нови ипотеки с между един и два процентни пункта. В същия порядък се оскъпява и обслужването на старите ипотечни заеми. Тази тенденция вече се забелязва и в по-стабилните държави. В Обединеното Кралство редица финансови институции обявиха в началото на месеца поскъпване на ипотеките, което ще засегне над един милион клиенти.
От края на миналата година до сега Европейската централна банка е предоставила на банките над 1 трилион евро, за да стимулира междубанковия кредитен пазар и да отпуши кредитирането. На всички е ясно, че без нормализиране на този процес редица европейски икономики нямат шанс за постигане на стабилизация и растеж. Но въпреки масираните и евтини ликвидни инжекции от централната банка, засега отпушване на междубанковия депозитен пазар не се забелязва и банките продължават да държат рекордни суми на депозит в ЕЦБ поради разклатеното доверие между тях.
По отношение на ипотечното кредитиране обаче основният проблем се крие в разминаването на срочността, при която банките набират ресурс и неговото пласиране. Дългосрочните заеми от ЕЦБ са за срок от три години и съществено се разминават със срочността на ипотеките. Липсата на стабилен и ликвиден междубанков пазар допълнително повишава риска и съответно оскъпява кредитирането. Поради тази причина в Испания, където повечето от ипотеките са базирани на EURIBOR (усреднената лихва на междубанковия пазар), банките увеличават надбавките над тази база. Испанските банки вече преговарят с регулаторните органи за намиране на алтернативи на референтната лихва EURIBOR.
Те смятат, че има по-адекватни и гъвкави начини за определяне цената на кредита за гражданите, отколкото междубанковата лихва, която през последните години все повече отразява междубанковите проблеми и все по-малко реалното търсене и предлагане на кредит.
В Италия и Португалия ипотечните лихви също се повишиха през изминалата година. Към споменатите дотук причини трябва да прибавим и регулаторният риск. Банковите сектори в тези страни претърпяха серия от регулаторни промени, засягащи многобройни аспекти на банковата дейност. Предстоят и нови промени, както и достигането на по-високо ниво на капиталова адекватност и резерви след броени месеци. В Португалия ясно се забелязва още един фактор за оскъпяване на ипотеките. През януари новите заеми за жилища възлизат на 150 млн. евро, което представлява спад от 75% за година. Всеки статистик може да ви каже как се променя риска на отделния кредитополучател при такова свиване на броя на кредитополучателите и пазара.
Напоследък се откроява и един нов проблем пред ипотечното кредитиране в страните със затруднения в Южна Европа. Става дума за

промените в данъчната политика и мерките за подобряване на данъчната събираемост

Това обезкуражава потенциалните купувачи на имоти, води до отлив на капитали и спестявания от страната, както и затруднява банките в случаите на запор и принудителна продажба на имот от данъчните служби. Тепърва ще се проявява и един нов ефект. В продължение на близо две години ирландските банки потискаха цената на ипотеките с надеждата за стабилизиране на пазара. Сега "Бенк ъф Айрлънд" обяви, че в края на лятото ще завиши плаващата лихва по ипотеките с 1,5 процентни пункта.
Не на последно място трябва да се спомене и вторичният пазар на ипотечни кредити. Редица банки са принудени да преструктурират активите си и предлагат ипотечни книжа с добри отстъпки. Съответно купувачите предпочитат да станат кредитори при по-висока доходност на вторичния пазар, отколкото да отпускат нови ипотечни заеми при текущите по-ниски лихви.

Недвижимият пазар
в страните със затруднения е в рязък контраст с пазара в сърцето на еврозоната

Германските банки финансират закупуването на жилища при по-ниски лихви. Така през миналата година цените на имотите са се повишили с 5%, или два пъти повече от темпа на инфлацията. Част от тази ценова промяна се дължи на набиращия скорост имотен арбитраж - продажба на имоти в несигурните региони и инвестиране в най-сигурните. Този арбитраж допълнително ще оказва натиск на цените и кредита в отделните региони.
Изброените дотук негативни фактори и обстоятелства, оказващи влияние върху ипотечното кредитиране, водят до повишаване цената на кредита, а оттам оказват влияние и върху цените на недвижимата собственост и свиват обема на продажбите. Средната цена на жилищата в Испания през последното тримесечие на 2011 намаля с 11,2% спрямо година по-рано. Подобна е тенденцията и в другите южноевропейски страни. А тенденцията на поскъпване на ипотечния кредит неминуемо ще ускори обезценката на имотите, особено в условията на висока безработица и анемичен икономически растеж.